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Legalidad Alquiler Vivienda Turistica - Procuradores Madrid

¿Puedo alquilar mi vivienda para uso turístico? Requisitos legales fiscales

     Con la proliferación de las plataformas en la red de alquiler de viviendas por días, como alternativa más económica a las plazas hoteleras, ha surgido con fuerza imparable la utilización de viviendas en los cascos antiguos de las ciudades para fines turísticos. Las rentabilidades que se anuncian son importantes, sin embargo en su explotación surgen una serie de gastos y requisitos legales y fiscales que deben ser tenidos en cuenta por el particular que se decide a aprovechar esta ocasión de negocio.

     El presente artículo no pretende ser, sino una mera aproximación a la regulación legal y fiscal de las viviendas de uso turístico, enfocada al particular que decide desarrollar personalmente el negocio de explotación turística de su vivienda, puesto que las empresas que se dedican a este negocio tienen sus propias asesorías jurídicas y fiscales

     Primero.- Regulación legal:

     Si bien por el tipo de aprovechamiento, se podría pensar que la principal regulación se encontraría en la Ley de Arrendamientos Urbanos, al no poderse ubicar en la figura del arrendamiento de vivienda habitual, su regulación la deberíamos buscar en la del arrendamiento de local de negocio, sin embargo también genera dudas residenciar este aprovechamiento turístico en dicha figura, pues en el arrendamiento de local de negocio se esta desarrollando una actividad económica en el inmueble arrendado, sin embargo con el aprovechamiento turístico la actividad económica se está realizando con el inmueble arrendado. Y por si ello no fuera suficiente el inmueble arrendado es una vivienda que se va a utilizar por un corto periodo de tiempo para vivienda ocasional.

     Así las cosas lo que si resulta claro es que las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se han de aplicar en el caso de arrendamiento de vivienda, no tienen ese carácter imperativo, por lo que queda a la voluntad de las partes pactar esas normas u otras.

     Ante este vacío legal, las diferentes Comunidades Autónomas, al tener cedidas las competencias sobre turismo han aprobado una serie de normas de aplicación a su territorio. En nuestro caso vamos a analizar las dictadas por la Comunidad de Madrid, en Decreto 29/2014 de 10 de Julio.

     El citado Decreto empieza haciendo una distinción entre los apartamentos turísticos y las viviendas para uso turístico. En lo que aquí interesa se va a analizar la segunda figura, únicamente señalando para descartar que nos encontremos con la figura del apartamento turístico que tiene dicha consideración los edificios cuyas viviendas se destinan en su totalidad a dicho aprovechamiento turístico, o solamente parte del edificio pero esta tiene que estar individualizada del resto del edificio, con un mínimo de cuatro apartamentos.

     El artículo 17 del citado Decreto, exige la inscripción de las viviendas para uso turístico en el Registro de Empresas turísticas, para ello se deberá presentar una Declaración Responsable, cuyo modelo se puede descargar de la pagina web de la Comunidad de Madrid, junto a un plano de la vivienda elaborado por un técnico (arquitecto) y la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. El número de Registro una vez obtenido, debe colocarse en lugar visible de la vivienda.

     El citado precepto también establecía un límite mínimo de cinco días de ocupación, que fue declarado nulo por Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, numero 302/2016, de 2 de junio.

     El artículo 18 del citado Decreto establece los requisitos mínimos y condiciones que han de reunir las viviendas para uso turístico, que de forma resumida son las siguientes:

     1. “Las viviendas de uso turístico estarán compuestas, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño, pudiendo denominarse “estudios” cuando en el salón-comedor-cocina esté integrado el dormitorio y cuente con un máximo de dos plazas en camas convertibles”.

     2. “En cada vivienda de uso turístico debe especificarse un número de teléfono de atención permanente, para las consultas que los usuarios puedan plantear.”

     3. “Las viviendas de uso turístico se contratarán amuebladas, equipadas y en condiciones de uso inmediato, debiendo disponer de conexión a medios telemáticos (acceso inalámbrico a Internet Wifi).”

     4. “Las viviendas de uso turístico, por su carácter de establecimientos turísticos, son de libre acceso al público, sin que se pueda restringir su utilización por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social, no pudiendo ser utilizadas con fines de residencia permanente, ni cederse por habitaciones, o de cualquier otra forma que implique segregación o división.”

     El artículo 19 en cuanto a los precios, que como no podría ser de otra forma son libremente fijados por el propietario, establece dos normas:

     1. “Los precios de todos los servicios que se oferten se expondrán en lugar visible a la entrada de cada vivienda de uso turístico.”

     2. “En el precio del alojamiento se entenderán incluidos los suministros de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y limpieza de habitaciones.”

      Y finalmente el artículo 20 dispone que: “En la puerta de entrada de cada vivienda de uso turístico, en lugar visible, se exhibirá la placa distintiva, según el modelo determinado en el Anexo IV al presente Decreto”

     Segundo.- Regulación fiscal.

     Sirva como introducción, la advertencia de que la fiscalidad del arrendamiento con fines turísticos, solo se está contemplando para viviendas de uso turístico y no apartamentos turísticos, y que dentro de esta modalidad, estamos examinando el supuesto de que el particular quiera explotar personalmente dicho negocio, sin intervención alguna de empresas gestoras, esto es cuando el propietario cede la vivienda directamente al usuario final.

     1.- IVA.- En principio y como dispone el artículo 20 de la Ley del IVA, la operación está exenta de IVA, sin embargo debemos de tener en cuenta una particularidad, pues según establece el apartado e) del articulo 20.1 23º b, la citada exención no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Es decir, en estos casos la persona que cede la vivienda al usuario tiene la obligación de emitir factura con IVA.

     Ante la generalidad del precepto, la Dirección General de Tributos, ha aclarado el concepto de servicios propios de la industria hotelera, respecto a la limpieza y el cambio de ropa de hogar, especificando que se consideran prestados dichos servicios cuando se realizan durante el periodo de tiempo de la cesión o arrendamiento, esto es mientras los destinatarios finales se encuentren ocupando la vivienda, las limpiezas y cambio de ropa de hogar anteriores y posteriores a la cesión no se consideran servicios propios de la industria hotelera, y por tanto estaría exenta de IVA.

     Como el supuesto general es que no se presten dichos servicios durante la cesión, en principio se puede afirmar que está exento de IVA la operación, no obstante lo cual para el supuesto de que si se prestasen esos servicios el IVA aplicable en la actualidad es del 10 %., y la factura tendría que llevar IVA.

     2.- Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). Como en el caso anterior solo vamos a analizar el supuesto de que no se presten servicios propios de la industria hotelera. Pues bien en este supuesto hay que diferenciar entre el periodo en que la vivienda ha estado alquilada y la que ha estado sin alquilar.

     2.1.- Periodo en que la vivienda ha estado alquilada:

     En la declaración de renta los rendimientos deberán de figurar como rendimientos del capital inmobiliario.

     El rendimiento por el que se deberá de tributar será por el neto, resultante de restar a los ingresos, los gastos necesarios. Es decir, en principio se podrán deducir como gastos: IBI, intereses del préstamo hipotecario (si se tiene), tasa de basura, comunidad, suministros y seguros.

     Claro está, que solo se podrán restar estos gastos en proporción al tiempo que ha estado arrendada, con excepción de los gastos de asesoramiento y la confección del contrato de arrendamiento, que serán deducibles en su totalidad. Para calcular la proporción se hace mediante una sencilla regla de tres, se sumaran los días en que ha estado arrendada la vivienda, y se dividirá por los 365 días que tiene el año natural. Operación con la hallaremos el porcentaje de gastos que pueden ser deducidos de los ingresos.

     Por ejemplo, si la vivienda ha estado alquilada durante 60 días de los 365 días, si hacemos la anterior operación nos da una suma de 0,164 o si se quiere 16,4 % que es la cantidad por la que tenemos que multiplicar los gastos deducibles, con la excepción de los gastos que se pueden deducir en su totalidad. Si los gastos son superiores a los ingresos, el propietario podrá deducir el exceso en los 4 años siguientes.

     2.2.-Periodo que la vivienda ha estado vacía

     Se aplicarán las normas generales establecidas por Hacienda, para el rendimiento del capital mobiliario. En este caso se aplica el 1,1% sobre el valor catastral, se dividirá por 365 y se multiplica por el número de días que la vivienda ha estado libre. Si la última revisión catastral fue anterior a 1994 se aplicará un 2%.

     3.- Alta en autónomos.

     Por algunos expertos fiscalistas, se ha apuntado la conveniencia de que el propietario se dé de alta en el RETA, e incluso existe una Sentencia de un Tribunal Superior de Justicia en este sentido.

     En todo caso, la habitualidad parece ser el criterio para darse de alta de autónomo, esto es si se tiene alquilada la vivienda la mayoría de los meses del año.

     Emilio García Guillén

Etiquetas: García Guillén, Derecho Civil, Derecho Mercantil, Derecho Administrativo, Derecho Fiscal, Derecho Bancario, Derecho Procesal, Abogados Herencias, Asesoría Madrid.

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