Post

Indices Variables Hipoteca - Derecho Bancario

Índices variables en nuestra hipoteca: otra visión del IRPH Cajas

     Como de todos es sabido los préstamos hipotecarios pueden tener un interés fijo o variable. Estos últimos, los variables, tienen un componente fijo que es el diferencial, y otro variable que es la referencia a algún otro tipo de interés de los que se utilizan en el mercado bancario como el Mibor en su día, Libor y actualmente el Euribor, que es el tipo de interés al que prestan dinero los Bancos. Pero existen o existían otros índices de referencia admitidos en nuestra normativa bancaria. En este artículo nos vamos a referir a uno de ellos: al interés medio de los préstamos a tres años concedidos por las Cajas, más conocido como IRPH Cajas.

     Hoy en día el citado índice ha desaparecido del listado de índices autorizados por la normativa bancaria, siendo sustituido por el índice de interés medio de los préstamos a tres años concedidos por las entidades de crédito. Sin embargo, estuvo en vigor durante muchos años, siendo numerosos los préstamos que actualmente perviven y que en algún momento estuvieron referenciados a dicho índice.

     La validez de los contratos de préstamos hipotecarios referenciados a este índice, se está cuestionando a diario en nuestros Tribunales desde la óptica del cumplimiento de la normativa europea y española de protección de los derechos de consumidores y usuarios, incluso está pendiente de resolver un recurso de casación ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, al que se le ha dado trámite de urgencia.

     El presente artículo pretende abordar un análisis del mismo desde otro punto de vista, como es el de la adecuación o conformidad de estos tipos de interés a la normativa relativa a nuestro Derecho Bancario que regulaba este tipo de operaciones (principalmente las Órdenes Ministeriales de Transparencia), durante la vigencia de los préstamos referenciados a dichos tipos. Así de la forma más sucinta posible, citaremos las sucesivas órdenes ministeriales que regulaban la materia:

     1º.-  En el año 1994 se dictó la Orden 5 de mayo de 1994, de 28 de octubre, denominada de “Transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios”, que en su art. 6.2 señalaba que en el caso de préstamos a tipo de interés variable sujetos a la presente Orden, las entidades de crédito únicamente podrán utilizar como índices o tipos de referencia aquellos que no dependan exclusivamente de la propia entidad de crédito, ni sean susceptibles de influencia por ella en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades.

     2º.-  La anterior orden fue derogada por la de 28 de Octubre de 2011 denominada de “Transparencia y Protección del cliente de servicios financieros”, la cual establece en su artículo 26, ordinal 1: “En el caso de préstamos concedidos a tipo de interés variable, las entidades de crédito únicamente podrán utilizar como índices o tipos de referencia aquellos que cumplan las siguientes condiciones: a) Que se hayan calculado a coste de mercado y no sean susceptibles de influencia por la propia entidad en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades. b) Y que los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.” Y por otro en su artículo 27 establece los tipos de referencia oficiales, desapareciendo del listado que realiza el precepto el índice IRPH cajas, el índice IRPH bancos y el índice tipo activo de referencia de las Cajas de Ahorro (CECA).

     Sin embargo, pese a la rotundidad de lo que implícitamente se podría deducir de esta desaparición, que no es otra cosa que desparecen porque no se calculaban a coste de mercado y/o podrían ser influenciables, en la Disposición transitoria única se establece “Los índices o tipos de referencia que se publicaran con carácter oficial y estuvieran siendo empleados en préstamos a interés variable a la entrada en vigor de esta orden, continuarán siendo considerados aptos a todos los efectos. La desaparición completa de los citados índices o tipos, con todos sus efectos, se producirá transcurrido un año de la entrada en vigor de la presente orden y su normativa de desarrollo, siempre que en ese plazo se hubiese establecido el correspondiente régimen de transición para los préstamos afectados.”

     Pese a que, en la citada Orden Ministerial se establecía que debería haber entrado en vigor según su disposición final 5ª, a los 9 meses, esto es el 29 de Julio de 2012. Sin embargo, el régimen transitorio no es objeto de desarrollo hasta la publicación de la Ley 14/2013 de 27 de Septiembre, Ley que no entró en vigor hasta el 1 de Noviembre de 2013, como a continuación veremos.

     3º- El 27 de Septiembre de 2013 se aprueba la Ley 14/13 de apoyo a los emprendedores, y en su disposición adicional décimo quinta se establece: 1. Con efectos desde el 1 de noviembre de 2013 el Banco de España dejará de publicar en su sede electrónica y se producirá la desaparición completa de los siguientes índices oficiales aplicables a los préstamos o créditos hipotecarios de conformidad con la legislación vigente relativa a nuestro Derecho Bancario: a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos. b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros. c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros. 2. Las referencias a los tipos previstos en el apartado anterior serán sustituidas, con efectos desde la siguiente revisión de los tipos aplicables, por el tipo o índice de referencia sustitutivo previsto en el contrato. 3. En defecto del tipo o índice de referencia previsto en el contrato o en caso de que este fuera alguno de los índices o tipos que desaparecen, la sustitución se realizará por el tipo de interés oficial denominado «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España», aplicándole un diferencial equivalente a la media aritmética de las diferencias entre el tipo que desaparece y el citado anteriormente, calculadas con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la fecha en la que efectivamente se produce la sustitución del tipo.

     Volviendo al hilo del artículo, tras los primeros años de aplicación del citado índice se constató que el tipo de interés resultante siempre era superior al Euribor, pese a que según manifiestan los particulares que referenciaron su préstamo a dicho índice se había comercializado por las entidades financieras como que era más estable que el Euribor, por lo que surgieron entre estos sospechas respecto al método de cálculo del mismo y a la posibilidad de ser influenciado por las entidades que lo comercializaban.

     Así se mantenía que el método de cálculo no era exactamente fiel a su enunciado, esto es que el índice no se calculaba respecto de todas las hipotecas vendidas durante tres años por las cajas de ahorro españolas, pues al parecer se obtenía una media por cada entidad financiera, y posteriormente se hacia la media de las cantidades suministradas por cada entidad, sin ponderación alguna por volumen de préstamos.

     De ser así resultaría que, si la Caja A tiene un volumen, por ejemplo, de 100.000.000- de Euros en préstamos y su tipo medio de préstamos es del 2%, y la Caja B tiene un volumen de 10.000.000- de Euros en préstamos y su tipo medio de préstamos es del 6 %, el tipo medio de las dos sería el 4%, sin tener en cuenta que existen muchísimos más prestamos al 2% que al 6%. Y la posibilidad de influir de una sola caja, hipotéticamente sería mucho mayor que con otros índices, más concretamente si tenemos en cuenta que en España existían 46 cajas, cada una aportaba un 2,17% en el cálculo de la media, sin tenerse en cuenta los volúmenes de préstamos de cada una.

     Por otro lado, se mantenía que para el cálculo de la media se tenía en cuenta la Tasa Anual de Equivalencia o TAE del préstamo en vez del tipo de interés, precisándose que la TAE incluye además del coste del dinero para el Banco (Euribor) los siguientes parámetros: (i) el diferencial (porcentaje para el banco), (ii) más los seguros contratados, (iii) más las comisiones. Por lo que se decía que se pagaba dos veces el diferencial, los costes de seguros y comisiones, puesto que el índice ya los incluye en su cálculo y, además, habría que añadirle los propios costes de diferencial, seguros y comisiones del préstamo que se suscribe. Concluyéndose que el comportamiento histórico del índice nunca podría ser inferior al del Euribor, pues para su cálculo se tenía en cuenta este adicionado de esos otros parámetros.

     En apoyo de dichas afirmaciones, se alude a una carta que al parecer redactó el Banco de España en contestación a algunas preguntas que le realizaba un Juzgado de San Sebastián en donde se estaba cuestionando la validez del citado índice, carta cuya copia circula por la red.

     Pues bien, de ser veraz lo manifestado en esa carta surgen dudas sobre si, debido al método de cálculo que se utilizaba, en realidad se estaba cumpliendo la normativa bancaria de aplicación en aquellas fechas. Nos estamos refiriendo a la Orden Ministerial de 5 de Mayo de 1994, que recordemos, ya en esa fecha prohibía los índices que fueran susceptibles de influencia por la entidad que los comercializaba.

     Emilio García Guillén

Etiquetas: Asesores García Guillén, Derecho Civil, Derecho Mercantil, Derecho Administrativo, Derecho Fiscal, Derecho Bancario, Derecho Procesal, Abogados Matrimonialistas, Asesoría Madrid.

Garcia Guillen

Add Comment